Propriétaires : comment se protéger des loyers impayés ?

Lorsque vous louez votre appartement ou votre maison, peu importe le montant du loyer et peu importe le locataire, il faudra prendre quelques précautions. Celles-ci vont vous permettre de vous protéger contre les impayés de loyer. Un loyer non versé par votre locataire peut déjà mettre votre situation financière en péril. En France, le taux d’impayés de loyer est encore faible. Ceci ne veut pourtant pas dire qu’il n’en existe pas. Voici quelques conseils pour vous protéger de ces loyers impayés.

Bien choisir son locataire

La première chose à faire pour se protéger de cette situation est de bien choisir son locataire. Si vous avez confié la gestion de votre bien à une agence immobilière, elle le fera à votre place. Cependant, si vous vous occupez du choix du locataire, vous devez bien vous renseigner sur ce locataire. Il peut vous présenter un CDI. Ceci ne devrait pourtant pas suffire pour vous convaincre. Pour être sûr de tomber sur un locataire solvable, pensez à demander d’autres garanties. En effet, lors des visites, le propriétaire a tout à fait le droit de demander aux potentiels candidats un dossier « candidat locataire ». Dans ce dossier, si la personne est salariée, le dossier pourra comporter une pièce d’identité, un avis d’imposition, les trois derniers bulletins de salaire, un contrat de travail ou une attestation employeur. N’hésitez pas à demander ses trois dernières quittances de loyer ou le dernier avis de la taxe foncière si c’est nécessaire. Vous pouvez être réticent à l’idée de louer à une personne non salariée. Elle pourra, néanmoins, vous convaincre avec un dossier solide. Il sera constitué d’une pièce d’identité, d’un avis d’imposition, d’un bilan ou d’une attestation comptable de bénéfice, d’un avis d’inscription au RCS ou au répertoire des métiers et des trois dernières quittances de loyer ou du dernier avis de la taxe foncière. Les justificatifs qui composent le dossier « candidat locataire » peuvent varier d’un candidat à un autre. Pourtant, vous propriétaire, vous ne pourrez pas demander une copie de relevé bancaire, ni une attestation de bonne tenue de compte ou une carte d’assuré sociale. Le locataire que vous avez choisi, peut avoir les moyens de vous régler son loyer, mais il peut faire preuve de mauvaise foi et de ne pas, tout simplement, vous payer. Il est donc important de juger le sérieux du candidat. Pour ce faire, vous pouvez contacter son ancien propriétaire pour lui demander son avis sur la personne. Il est également possible de faire un tour sur les réseaux sociaux comme Facebook ou autre pour voir le profil du locataire.

Demander une caution solidaire

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez exiger de votre potentiel locataire une caution solidaire. Il s’agit d’une autre alternative pour vous protéger des impayés. Rappelons que la caution solidaire est un document autorisant à une tierce personne de se porter garant pour le locataire. Cette tierce personne est souvent un membre de la famille. En se portant garant, elle s’engage à payer le loyer en cas de défaut de paiement du locataire. Vous pouvez vous retourner contre le garant en cas de problème de paiement de loyer. Dans ce document de cautionnement, le garant doit mettre en noir sur blanc son engagement. On devra également y retrouver le montant du loyer et la durée de l’engagement qui devra être égale à la durée du bail.

Souscrire une assurance

Aujourd’hui, de nombreuses compagnies proposent des offrespour la garantie des loyers impayés (GLI). Le propriétaire pourra souscrire auprès de n’importe quel assureur ou banque. Certaines assurances sont souscrites directement par les administrateurs de biens qui les proposent ensuite à leurs clients propriétaires. Son coût est assez élevé, mais c’est une solution efficace pour se protéger contre les loyers impayés. Comprenez quand même que la protection de l’assureur ne pourra être effective que si le locataire est « solvable » et présente peu de risques. En effet, votre assureur ou votre banquier ne pourra pas vous offrir une couverture si vous n’avez pas bien choisi votre locataire. L’offre CEGC propose un module d’analyse de la solvabilité du locataire pour aider l’administrateur de biens à sélectionner les meilleurs dossiers. L’offre CEGC propose un module d’analyse de la solvabilité du locataire pour aider l’administrateur de biens à sélectionner les meilleurs dossiers. La CEGC (Compagnie Européenne de Garanties et Cautions), se portera garant dans le cas de la défaillance du locataire

Le locataire doit toujours payer le loyer s’il occupe le logement

Locataire et propriétaire peuvent parfois ne pas être sur la même longueur d’onde. C’est là que le locataire peut faire preuve de mauvaise foi en arrêtant de verser au propriétaire bailleur le loyer. Le locataire parfait devient alors un mauvais payeur. Peu importe le litige entre les deux parties et la revendication du locataire, la législation est bien claire : il doit toujours payer le loyer aux termes convenus dans le contrat de bail. Ce non-paiement de loyer peut lui porter préjudice. Cependant, la législation accepte ce non-paiement de loyer du locataire dans un seul cas : le locataire peut arrêter le versement du loyer si le logement devient inhabitable et que le locataire ne peut plus y vivre. Il faut aussi comprendre que même si le locataire a ce droit, il n’obtient pas toujours gain de cause devant les tribunaux. Les tribunaux sont, en effet, stricts dans la définition du logement inhabitable. « Inhabitable » pour vous n’est pas forcément « inhabitable » pour le juge.

Propriétaire : que faire si vous avez des loyers impayés ?

Malgré les précautions que vous avez prises, personne ne peut vous garantir que vous n’aurez pas à faire face à une situation d’un ou plusieurs loyers impayés. Pour ne pas perdre plusieurs mois de loyer, il faut agir directement dès le premier retard constaté. Si votre locataire a alors un retard dans le paiement du loyer et s’il s’agit du premier retard, la première chose que vous devez faire, est de prendre contact avec lui. Cette approche pourra vous mener à une solution à l’amiable. S’il est de bonne foi, il vous donnera les raisons de ce retard et un délai de paiement. Là, le problème devrait être réglé. Si ce n’est pas la première fois que le locataire a du retard, vous devez également le contacter pour essayer de comprendre. Au cas où il y a deux mois d’impayés, vous pouvez lui envoyer une lettre de mise en demeure mentionnant l’obligation de payer sous huit jours en recommandé avec accusé de réception. C’est ce qu’il faut également faire si le locataire ne répond pas à vos appels ou s’il vous fuit. Si au bout de huit jours, vous n’avez pas de réponse du locataire, vous pouvez vous tourner vers les garanties :

Vers le garant du locataire,
Vers Action logement ou la CAF si votre locataire en est bénéficiaire,
Vers votre assureur chez qui vous avez l’assurance loyers impayés.

Si vous n’avez pas ces garanties ou si les mois d’impayés s’accumulent et qu’il n’y a rien qui va en votre faveur, vous pouvez maintenant faire appel à un huissier. Avec ce dernier, vous pourrez vous décider : soit vous faites jouer la clause résolutoire, soit vous lancez une procédure judiciaire. Le premier cas va conduire à une résiliation du contrat de bail. Là, l’huissier va envoyer au locataire un commandement de payer. Il a deux mois pour faire le règlement et si vous arrivez à trouver une entente avec lui, vous pouvez accepter qu’il reste dans le logement. Si au bout de deux mois, il n’a pas réagi, vous devez lancer une procédure judiciaire. Le juge peut alors lui accorder un délai supplémentaire pour régler les impayés. Il peut également décider de l’expulsion du locataire. Notez bien que cette procédure judiciaire peut prendre du temps et en attendant, vous ne pouvez pas faire grand-chose. L’idéal est donc de trouver une solution à l’amiable avec le locataire.

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